Hypoteční úvěry, refinancování a stavební spoření

Hypoteční úvěr tzv. hypotéka...

...je úvěr na financování nemovitosti, která se může nacházet i mimo území ČR. Hypotéku mohou využít občané ČR a EU nebo osoby s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území ČR.

Existuje celá řada různých druhů hypotečních úvěrů, ať už je jejich specifičnost dána účelem, výší, způsobem splácení, nebo jinými faktory. Je užitečné, vyznat se v těchto jednotlivých úvěrech a nechat tak pracovat jejich výhody ve Váš prospěch. V opačném případě, tedy špatnou volbou úvěru, by Vás taková chyba nebo unáhlené jednání mohlo stát víc peněz než byste chtěli. V horším případě se můžete dostat do nemalých finančních problémů. V následujícím textu věnujete pozornost právě těm důležitým informacím, které budete při výběru Vašeho úvěru potřebovat. Samozřejmě můžete rovnou sáhnout po telefonu a obrátit se na služby některého z našich poradců, nicméně i tak jsou zde některé informace pro Vás i dispozici.


Americká hypotéka | Flexibilní hypotéka | Hypotéka naopak | Investiční (kombinovaná) hypotéka | Předhypoteční úvěr | Variabilní hypotéka
Hypotéka bez registru | Hypoteční úvěr na obrat | Offsetová hypotéka Hypoteční úvěr s kreditní kartou | Zelená hypotéka | Novomanželská hypotéka


Obecně můžeme říci, že existuje několik základních kritérií, podle nichž lze hypoteční úvěry dělit.

1. Hypoteční úvěr podle účelu:

Účelové (klasická hypotéka) - jsou charakteristické většinou nižší úrokovou sazbou
Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr využit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak již u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví.

Samotný účel úvěru je tedy určený převážně takto:

Hypotéka určená ke koupi: bytu / družstevního bytu / domu / rekreačního objektu / stavebního pozemku / nemovitosti určené k pronájmu atd.
Hypotéka určená ke koupi nemovitého příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí: garáž / bazén / sauna / zimní zahrada / terénní úpravy pozemku atd.
Hypotéka určená ke koupi podnikatelského objektu: dílna / sklad / hala atd.
Hypotéka určená k úpravám nemovitosti: výstavbě / rekonstrukci / modernizaci nemovitosti atd.
Hypotéka určená k vypořádání: SJM - (společného jmění manželů při rozvodu) / dědictví
Hypotéka s cílem refinancování: úvěru / půjčky
Hypotéka spojená s neúčelovou částí: kombinace hypotéky určené ke koupi nemovitosti či pozemku s neúčelovou hypotékou
Hypotéka určená k zpětnému proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitosti: podmínkou je doložit proinvestované vlastní prostředky
Předhypoteční úvěr ke koupi (čerpáno dočasně bez zástavního práva): nemovitosti do osobního vlastnictví od firmy (družstva) / koupit parcelu od obce / privatizovat obecní byty / získat byt či dům v rámci developerských projektů, atd.

Neúčelové (americká hypotéka) - jsou charakteristické většinou vyšší úrokovou sazbou
Neúčelový hypoteční úvěr nemá pro klienta žádná omezení, je tedy jedno za co, nebo na co peníze z úvěru použije. Může tak financovat i movité věci, jako je například automobil, studium dětí v zahraničí, nebo třeba cestu kolem světa.

Vyjma předhypotečního úvěru musí být oba typy úvěru zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví.

2. Hypoteční úvěr podle výše úvěru

Tedy podle maximální výše úvěru, kterou může klient získat, tzv. LTV (loan to value - poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti). Obecně platí, že čím vyšší je LTV, tím vyšší jsou úrokové sazby. Výše LTV je dána  procentem z hodnoty zastavené nemovitosti. V případě neúčelových úvěrů se pohybuje do 50%, až 60% obvyklé ceny zastavené nemovitosti.  U účelových úvěrů na bydlení se můžete nejčastěji setkat s úvěry do výše 70%, 80%, 90%, 100%, výjimečně i více.

3. Hypoteční úvěr podle prokázaných příjmů

Zde se nabízejí jen dvě možnosti: buď musíte při žádosti o úvěr doložit výši svých příjmů, nebo nikoli. Příslušné produkty jsou pak:

Hypotéka s doloženými příjmy
Hypotéka bez doložených příjmů

Rozhodnutí a odpovědnost, zda-li jste schopni splatit úvěr a v jaké výši, leží jen na Vás, nikoli na bance.

4. Hypoteční úvěr podle způsobu splácení

Existuje pouze trojice možností a každý si může vybrat, která mu nejvíc vyhovuje:

Anuitní splácení – nejrozšířenější typ, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké
Degresivní splácení – výše splátek se postupně snižuje
Progresivní splácení – výše splátek se postupně zvyšuje

5. Hypoteční úvěr podle způsobu čerpání

Jednorázové
Po schválení hypotéky jsou finanční prostředky jednorázově převedeny na Vámi zvolený účet.
Postupné
Postupné čerpání se využívá v případě výstavby, rekonstrukcí, nebo pokud je platba za koupi nemovitosti rozložena do více splátek. Většina bank postupuje tak, že prostředky zasílá přímo na účet dodavatele, a to na základě vystavených faktur. Nevyčerpání části hypotéky může vést k nemalým poplatkům. Banka Vám také může nastavit na účtu limit, který můžete libovolně čerpat a splácíte jen úroky z vyčerpané částky.
Před zápisem zástavního práva
Banka Vám poskytnuté finanční prostředky uvolní před zápisem zástavního práva do katastru nemovitostí.

6. Hypoteční úvěr podle doby fixace úrokové sazby

Fixní sazba tzv. garantovaná - pevná úroková sazba (nad 3%)
Fixní úroková sazba je pevně stanovenou úrokovou sazbou po celou dobu splácení úvěru, nebo na dobu fixace úrokové sazby. Doba fixace je nejčastěji na 1 rok, 3 ,5, 10, i 15 let.

Variabilní sazba tzv. floating - plovoucí úroková sazba (pod 3%)
Základní vlastností hypotéky s plovoucí úrokovou sazbou je měsíční splátka měnící se v závislosti na proměnlivé úrokové sazbě. Sazba je fixována pouze na velmi krátkou dobu, rok, měsíc, či pouhý den. Sazba je navázána na PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate), tedy tržní úrokovou sazbu vyhlašovanou ČNB, za kterou si banky půjčují navzájem mezi sebou. Konečnou úrokovou sazbu banka vypočítává tak, že k PRIBORu připočte svoji marži (cca 2 %). Pokud je tato sazba dlouhodobě nízko, vyplatí se to. Ušetříte na úrocích, rychleji splácíte jistinu a obecně tento úvěr má nízké splátky.

7. Hypoteční úvěr podle doby splatnosti

Nastavení doby splatnosti hypotéky je na rozhodnutí samotného žadatele o úvěr. Doba, po kterou se rozhodnete úvěr splácet, přímo ovlivňuje, jak velká bude měsíční splátka hypotéky. Čím kratší doba splatnosti, tím vyšší splátka a naopak. Násobky 5ti jsou nejběžnější dobou splatnosti: 5, 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40 a max. až 45 let. Průměrná doba splatnosti je však 25 let.

8. Hypoteční úvěr kombinovaný s jiným finančním produktem

Hypotéka kombinovaná s kapitálovým, nebo investičním životním pojištěním
Hypotéka kombinovaná se stavebním spořením
Hypotéka kombinovaná s cennými papíry
Hypotéka kombinovaná s hypotečními zástavními listy

Pro tyto varianty platí, že klient splácí bance například jenom úroky z hypotéky. Následně hypotéku, nebo její část splácí jednorázově z peněz ze stavebního spoření, životního pojištění nebo HZL.

9. Hypoteční úvěry s možností mimořádných splátek bez sankcí a mimo období fixace

Všechny hypoteční banky standardně umožňují mimořádné splátky hypoték v období výročí fixačního období. Důvod, proč požadovat po bance částečnou či úplnou předčasnou splátku v průběhu doby fixace je hned několik: nečekaný příliv peněz / výhra v loterii / dědictví / pokles úrokové sazby / nový produkt na trhu, atd.

10. Hypoteční úvěry specifické

Hypotéka bez poplatku: poplatek se rozloží do procent sazby, takže není hrazen jednorázově, nýbrž po celou dobu splácení
Hypotéka se státní podporou: na státní příspěvek (ponížení úrokové sazby o 1%) má nárok každý, kdo splní podmínky dané nařízením vlády - např. věk do 36 let, splatnost do 10 let, nesmí dojít k refinancování úvěru

Tak, jak jsou jednotliví žadatelé o úvěr různí a jejich důvody žádat o úvěry rozmanité, tak se trh a banky jejich přáním, potřebám a možnostem přizpůsobují. Proto se v praxi můžete setkat s kombinací jednotlivých typů napříč všemi směry. I z tohoto důvodu je patrné, že dobrý poradce s dlouholetou praxí a konexemi Vám bezpochyby pomůže nejen vybrat a sjednat ten pravý úvěr pro Vás, ale ušetří Vám mnoho času, starostí a peněz, neboť Vám mimo jiné může poskytnout i možnost snížení úrokové sazby.

V krajním případě se může stát, že při neúspěšné žádosti o úvěr se dostanete do propojené databáze bank neúspěšných žadatelů o úvěr a to může být konec Vašim snům a Vašeho záměru. V tom případě nemusíte žádný úvěr dostat, nebo za podstatně nevýhodnějších podmínek. Přitom se mohlo jednat pouze o banalitu: třeba jste jen nestihli nějaký termín, nebo jste zapomněli u první banky podat formulář na zrušení žádosti o úvěr. To jsou věci...

Pojištění schopnosti splácet má svá úskalí.

S hypotečním úvěrem také souvisí i pojištění schopnosti splácet (pro případ ztráty zaměstnání, pracovní neschopnosti, trvalé invalidity, nebo úmrtí dlužníka). Většina bank má s pojišťovnami sepsané rámcové smlouvy k tomuto pojištění, ale není výjimkou, že Vy dostanete k podpisu na přepážce tzv. smlouvu prováděcí. A zamotaný kolotoč je na světě. Díky tomu může dojít ke ztrátě plnohodnotného krytí pojištěného. I zde je důvod si pořádně přečíst pojistné podmínky, nebo vyhledat pomoc u naši poradců.


Refinancování hypotéky...

...může být důležitým krokem v případě, že již úvěr máte.

Jedná se de facto o klasickou hypotéku. Jen účelem jejího poskytnutí není koupě nemovitosti, ale uhrazení již poskytnuté hypotéky od jiné banky. Typickým důvodem pro refinancování hypotéky je změna úvěrových podmínek, nebo všeobecný pokles úrokových sazeb. Často se tak vyplatí přejít od současného poskytovatele hypotéky k jinému. Díky refinancování je možné získat výhodnější podmínky (nižší úrokovou sazbu), nebo třeba prodloužit dobu splatnosti. Pozor na to, že pokud u hypotéky čerpáte státní finanční podporu, po refinancování o ni přijdete (státní finanční podpora se nevztahuje na refinancované hypotéky).


Stavební spoření...

Historie
V Německu se vznik první stavební spořitelny datuje do roku 1885. Za zakladatele je považován pastor von Bodeschwingh. Stavební spořitelna vznikla v Bielefeldu pod názvem „Stavební spořitelna pro každého“. Avšak za hlavního průkopníka stavebního spoření je označován Georgie Kropp, který stál v roce 1921 u vzniku „Společenství přátel“, ze kterého se za pár let vyvinula stavební spořitelna Wüstenrot. Hlavní myšlenka vycházela z dohody pěti sedláků, kteří si chtěli každý postavit svůj dům. Finanční prostředky na stavbu domu byl každý z nich schopen sám naspořit za pět let. Společně však byli schopni našetřit peníze na výstavbu jednoho domu za jeden rok. Uzavřeli proto dohodu, že každý rok všichni složí své úspory a losem vyberou jednoho, který si v daném roce postaví za tyto peníze dům. Díky tomu, že tento systém dobře fungoval, začal se postupně rozšiřovat do dalších zeměpisných oblastí.

Definice
Stavební spoření je účelová forma spoření jejimž cílem by mělo být řešení bytové situace občaná. Je to ve své podstatě uzavřený systém nezávyslý na negativních vlivech peněžního trhu, s neměnnými úrokovými sazbami a stanovenou státní podporou. Systém, který vedle zhodnocení úspor (po uplynutí vázací doby lze naspořené prostředky libovolně využít) nabízí i možnost získání úvěru nižším a pevným úrokem. Systém z jehož výnosu klienti neplatí daň z příjmu, výjma právnických osob, které jsou povinny daně z těchto výnosů platit. Právnickým osobám nevzniká ani nárok na státní podporu.

Bohužel stavební spoření prochází značnými legislativními změnami a spoření již není tak výnosné jako tomu bylo v nedávné minulosti.

Stavební spoření v sobě zahrnuje dvě na sebe navazujících fáze:
1. období spořící – kdy klient spoří, ukládá většinou pravidelně určité částky na účet stavebního spoření a stát mu k nim poskytuje (při splnění stanovených podmínek) státní podporu. Vklady a státní podpora na účtu stavebního spoření jsou úročeny.
2. období úvěrové – když klient požádá o úvěr a pokud splní podmínky, je mu poskytnut úvěr ze stavebního spoření na bytové potřeby.

Spoření:
• úroková sazba z úspor  2,0 %  ročně garantovaná po celou dobu trvání smluvního vztahu
• státní podpora až 2 000 Kč ročně
• produkt je vhodný jak k postupnému spoření, k dlouhodobému a bezpečnému uložení peněz tak i k poskytnutí úvěru
• výběr ze 4 tarifních variant a 2 kombinací úrokových sazeb z úspor a úvěru
• neomezená doba spoření
• po 6 letech použití úspor na cokoli
• výhodný úvěr ze stavebního spoření na financování bytové potřeby
• možnost čerpat překlenovací úvěr ještě před nárokem na úvěr ze stavebního spoření

Cílová částka resp. uspořená čáska se skládá z = vklady + státní podpora + úrok + eventuálně bonusy od stavební spořitelny

Úvěr:
• nižší úrokové sazby - od cca 3,7 % p.a.
• poskytnutí úvěru ze stavebního spoření již při naspoření 30 % cílové částky
• pevný neměnný úrok po celou dobu splácení
• rozložení splátek na delší období
• možnost splatit úvěr rychleji mimořádnými splátkami
• nižší daně z příjmu díky možnosti odečítat úroky z úvěru od daňového základu

Úrokové varianty
Výše úroku ze stavebního spoření je odvozena od zvoleného úročení úspor. Jsou dvě možnosti volby výše úrokových sazeb z vkladů s dopadem na výši úrokových sazeb úvěru ze stavebního spoření.
základní úrok z úspor cca 1,0 % p.a., pak je úrok z úvěru ze stavebního spoření cca 3,7 % p.a. RPSN cca 4,30 %, p.a.
základní úrok z úspor cca 2,0 % p.a., pak je úrok z úvěru ze stavebního spoření cca 4,7 % p.a. RPSN cca 5,30 %, p.a.

Pro klienta (příp. jeho manžela/manželku, druha/družku nebo jeho nezletilé dítě) je za určených podmínek možnost poskytnout:
Překlenovací úvěr:
• pevný neměnný úrok po celou dobu trvání úvěru
• poskytnutí úvěru již při nulovém počátečním vkladu
• rychlé zpracování úvěru
• úrokové sazby – již od 2,5 % ročně
• možnost odečítat úroky z úvěru od daňového základu

V případě úmrtí účastníka spoření přecházejí práva a povinnosti na pozůstalého manžela. Jestliže účastník stavebního spoření manžela neměl, pak se mohou dědicové dohodnout, že práva a povinnosti přejdou na jednoho z nich. Pokud se takto nedohodnou, smlouva o stavebním spoření zaniká, a výnosy z ní (včetně úroků a poměrné částky státní podpory) se stávají předmětem dědického řízení.

finPROGRES PARTNERS, s.r.o. © 2017 Všechna práva vyhrazena